美国房屋保险全攻略

  美国房屋保险是什么?

  Homeowner Insurance 或 Hazard Insurance 是指买房者为自己的房子购买的保险，主要是保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔，以降低因灾害造成的财产损失。在美国买房或租房，房屋保险是其中不可或缺的一环。

  房屋保险通常包括

  - 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部份。

  - 房屋建筑物，包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。

  - 私人财物，包含家具、电器、书藉、收藏、文件等。

  - 因灾难使屋主无法使用房屋，以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。

  - 屋主意外责任险，保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时，可提供赔偿。

  在美国买房为何要买房屋保险？

  贷款买房者，贷款银行一定都会先要求买房者在过户前先购买房屋保险，否则将不会通过贷款。

  全额现金买房者，虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险，但为了避免房子发生事故所产生的损失，通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。

  购买房屋保险时，屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。

  1. 若为自住：保险公司会加上屋内私人财产的保险。

  2. 若为出租：屋主则不必对屋内财物进行保险，可节约保费。(通常租客也会自行购买「租户保险」来保障自己财产的利益不受损失)。

  房屋保险含哪些理赔？

  1. 房屋架构

  Coverage A - Dwelling Coverage：保的是房屋主体结构。

  Coverage B - Other Structure on Your Property：保护房屋主体以外的建筑物，如独立车库、独立工具间等。这部分保额通常是主保险的10%。

  2. 个人财产

  Coverage C - Personal Property/Contents：保的是屋内的所有个人财产，如家具、家电、手机、衣物等，若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。

  3. 临时生活开支

  Coverage D- Loss of Use：因房屋损害或维修，导致投保人无法居住在屋内，所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%。

  4. 法律责任

  Coverage E- Personal Liability Insurance：若有人在房屋受伤或发生事故，如有人在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等，被起诉所产生的法律纠纷等费用。

  5. 医疗费用

  Coverage F – Medical Payment coverage：房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。，无论屋主是否有责任，都可要求保险公司依据这一条款赔偿。

  6. 其他

  自付额（Deductible)：指的是以上各项，除非另外列明，全部自付额度为XX元；费用超出部分由险公司介入。

  淹水（Water Backup and Sump Overflow）：指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于这类。

  房屋保险政策类型

  在美国，常使用的房屋保险政策有以下几类(注：下面的HO是Home Owner缩写)：

  HO-1基本险（Basic Coverage）

  基本险的保赔范围包括：因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动及故意破坏对房屋造成的损坏。

  同时也保赔遭受危害过程中人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。

  HO-2扩充险（Broad Coverage）

  除了HO-1，加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。

  HO-3全保险（Special Form）

  这是大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外，全保险还加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容，也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费等。

  HO-4房客险（Tenant's/ Renter's Policy）

  保赔出租房产室内的房客个人财产。

  因为当屋主把房子作为出租使用时，一般只会对他自己的财产进行保险（毕竟多保一样东西就多花一点钱），所以租客需要购买一份房客险来保障自己的利益。

  HO-6公寓险（Condominium Coverage）

  保赔公寓屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读公寓业主（HOA）章程来决定须构买的保险费额。

  很明显公寓的保险范围会比独栋别墅的要少，保费也会相应低一些。

  HO-7活动房险（Mobile Home Coverage）

  适用于活动房屋主的房屋保险。

  HO-8老房险（Older Home Policy）

  HO-8的保险范围和HO-1类似，主要是给年代久远的老房保险，由于老房子的市场价要低于重建价格，老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

  不同房屋选择哪类保险？

  房屋保险政策有好多种，那么究竟该买哪一类呢？接下来，小编会从购买的房型入手，告诉大家不同房屋该买哪类保险。

  独立房（Single Family House）：购买HO-3

  屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权，因此要对这一切负责。

  在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」，是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。建议根据Total Estimate of Cost-New购买。

  连排屋（Townhouse）：购买HO-3

  Townhouse屋主的所有权与责任权跟Single House相似。若有业主委员会（HOA）则须提供业主委员会的保险信息。

  公寓屋（Condo）：购买HO-6

  通常贷款银行会要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共区域外，也包含房屋内部的保险，那就不用再单独购买HO-6了。

  公寓屋主的所有权仅包括墙壁以内(within the unit)，所以需负责的部分仅限墙壁以内，因此保险也只管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于HOA的责任，通常会由Master/HOA Insurance负责。所以Condo房屋保费通常比Single House跟Townhouse便宜一些。

  其他注意点：根据房产所在地区，有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。

  房屋保险的索赔有哪些流程？

  申报损失

  美国的房屋保险理赔是需要在一定时间内自己主动申报的，这个期限一般为房屋发生损失的60天之内，需要填写“损失证明”交给保险公司，在损失证明中需要详细地列出各种损失项目及其价值，日后保险公司将会来审核，为了方便，可以按照房间位置填写。

  计算折价

  在证明价值填写时，并不是这些物品的购入价，所有财产损失都要折价。一般来说，电器的年折旧率以10%计算，硬式家具为5%，软式家具为10%，工具类为5%，衣服5%，而古董珠宝等不折旧。为了有价格证明，需要尽可能地收集这些物件的收据或复印件作为核损依据。业主需要养成一个平时就将屋内贵重物品列一个清单并且保留收据一起保存好的习惯，这在理赔时会使程序相对方便。

  保存证据

  在索要理赔过程中，若是遇到了不按法规的保险公司，你需要将整个事件的缘由记录下来，保存好交流的证据，以便找律师来保障自身利益。

  注意房屋保险理赔的事项时限

  √ 需要在损坏发生的60天之内向保险公司递交损失证明表；

  √ 在保险公司发出估价通知后的20天内选好估价员；

  √ 如果对保险公司的理赔存在异议，必须在损害发生的12个月内提出诉讼；

  √ 空置的建筑物在损失发生时投保时间若未满60天，保险公司将不予以受理。

  在何时，我的保费将会上涨？

  我们要知道，保险公司最讨厌的是有如下：

  √ 一是火灾，尤其是由人的疏忽而导致的火灾

  √ 二是人为导致的水灾

  √ 三是发生盗窃或者人为损害。

  如果你的房屋在三年之内发生了2次及以上，那么你的保费将会被迫上涨，除此之外，你甚至有可能被拒保。

  降低保费的13个技巧

  1.提高自付额（deductible）

  对于每一个房屋保险项目，投保者都可以自己选择合适的自付额，当意外灾害发生时，你先支付自负额，然后保险公司再负责自负额以外到保额的那部分，自负额越高保额自然就会越低。

  若愿意提高自付额，一般能省些保费。但提高幅度要合理，毕竟也不想让一笔大修开支压得喘不过气来吧。

  2.加强抗灾力

  比如，换新的电气设备，以减少房屋着火的风险，采取防震措施，以降低震后损失的程度。若你住在飓风多发地区，则安装防雨百叶窗，给屋顶装防雨板，加固地板墙壁等一些抗风防水措施，都有助于减少保费。若住在水灾多发地区，则可安装排水口，把电瓦斯等设施装到地面以上，抬高房屋等。也可考虑另买一个水灾险，因为传统屋主险不负责水灾损失。

  3.加强安保

  自身的安全保障措施是否到位，例如是否安装安全报警系统、烟雾探测器等。

  通常保险公司会给安装烟雾探测器、防盗铃、防盗锁的房屋提供至少5%的保费折扣。一些公司在你安装了较精致的自动喷水灭火器、直通警局消防局的火警及防盗铃后，甚至提供15%至20%的折扣。

  4.减去多余项目

  每年评估一下保单，去掉不必要的投保项目。比如，就你居住的地区，真的需要地震保险吗？你买了五年的皮毛大衣依然值5000元吗？当然不要减到不足以保护你的房屋和财产。

  5.拆除旧建筑

  保单可能也包括地皮上住宅外的其他楼房，从而拉高了保费。如果本来就是废弃的建筑，何不干脆拆掉？

  6.清除周围植物

  住在野火频发地区的屋主，应除掉自然易燃物，在住宅周围留有空地。

  7.合并保险

  把你在别家公司买的保险转到同一家公司。比如把汽车险，一些责任险转到屋主险所在公司。一些公司对在他们那里购买两种及以上保险的投保人提供5%至15%的折扣。

  8.索赔前三思

  多番索赔可能推高保费。如果只是小数额，可权衡是否就自掏腰包，长远来看实则是省钱的。

  9.去掉地价

  看看是否保单里也涵盖了地皮，如果是，在充分知晓风险的前提下，去掉它。因为地皮不会失窃、被刮走或烧掉，往往是地皮上的房屋和屋内的对象可能受损要恢复。

  10.注意宠物品种

  许多保险公司列出了攻击性犬种的清单，如养这类狗，保费会增加。在考虑养一些不常见的宠物（如蛇、美洲驼或斑马）前，要确定保险公司会承保。

  11.检查玩具等安全隐患

  2012年有近9万5000起因蹦床（trampolines）引起的急诊室病例，2000至2009年间有22起相关死亡事故。树屋也可能拉高保费。

  12.看是否靠近紧急服务

  保险公司可能给靠近消防栓、消防站等救援服务的房屋一点保费折扣。假如你家着火，附近1.5英里处有一家消防站跟12英里外有一家完全是两回事。而消防队是公家的还是志愿者团体也对保费有影响。

  13.看看其他折扣

  保险公司在不同地区、对不同人群，会有不一样的折扣种类和数额，比如退休者在家时间长，不太可能家中遭窃，失火容易较早发现，也有更多时间养护房屋。若屋主至少55岁且已退休，一些公司可能提供最高10%的折扣。一些企业和职业协会提供给雇员或会员的集体保险方案通常也有折扣。

  结语

  其实，拥有自己的房屋不容易，不发生意外才是最好的，在了解清楚保险理赔的同时，也要注意房屋的日常维护，这样从源头降低灾害的概率才是对房屋对自己最好的保险。