美国买房物业管理费如何收取

美国公寓的物业叫做COMMON-CHARGES意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。

美国政府并不参与物业费的制度，政府关心的是国家的财政收入，因而只制定购买土地的税收标准，新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。

每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓产品说明书，内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。OFFERING PLAN一经政府批准，开发商就不能改变其中的任何条例，如要改变，必须由律师书写更改报告(am endment)得到政府司法部门批准方可执行。

对买房的消费者来说，OFFERING PLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的，而物业费却是永久的。所以，为了吸引大家购房，开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。

一般来说，开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算，来制定公寓一年的COMM ON CH ARGES是多少，然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。物业费开支的每一项都有几页纸的详细说明.

众所周知，美国的人工费用是很贵的。但一般来说，美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%，消费者会思考它的合理性了。

物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。

通常在公寓的OFFERING PLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。

在美国也有向业主收一年物业费的情况。

月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。

在美国，开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN从政府批准日开始，一般有效期为一年或两年，以后可以根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。

出现新合同制定的变更的情况，预算中的第6条——合同服务与易耗品，就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，这些合同费不一定合理，业主委员会有权重新寻找多家专业公司，进行比价，签署新的合同。